Résiliation de bail, quelles sont les conditions pour y mettre fin ?
Lorsque vous quittez votre logement en location meublée ou non, vous n'avez pas besoin de donner de justification quant à la raison de cette décision. Néanmoins, vous devez passer par la résiliation du bail qui vous obligera à donner votre préavis. Il se peut également que vous ayez à quitter un logement avant la fin de votre bail. C'est possible, mais vous devez cependant respecter certaines règles.
1. Le préavis du bail de location et la résiliation du bail
Vous êtes libre de quitter votre logement quand vous le souhaitez. Vous devez cependant respecter le délai qui est défini dans le bail : trois mois pour une location vide (à quelques exceptions près) et un mois seulement pour une location meublée.
Lorsque vous signifiez à votre propriétaire votre départ, vous devez lui envoyer un courrier en recommandé (aussi appelé lettre de congé) avec accusé de réception ou lui remettre en main propre (en lui demandant un récépissé). Vous devez ensuite quitter votre logement au plus tard le dernier jour correspondant à l'échéance du bail et vous êtes évidemment tenu de payer votre loyer jusqu'à cette date.
2. Dans quelles conditions la durée d'un préavis peut-elle être raccourcie ?
La résiliation bail d'un meublé ne peut avoir lieu avant le terme du bail qui n'est que d'un mois. En revanche, la durée de préavis d'un bail d'habitation non meublée de trois mois peut être raccourcie, sous certaines conditions et passé généralement un mois.
2. a. Accord à l'amiable entre le propriétaire et le locataire
Il est possible que le locataire et le propriétaire s'entendent et passent un accord à l'amiable. C'est souvent le cas lorsqu'un nouvel occupant est trouvé et qu'il est prêt à emménager dans un délai inférieur à celui du préavis.
Cette personne peut aussi bien être trouvée par le propriétaire que par le locataire. Mais dans ce cas, rien n'oblige le propriétaire à accepter le candidat, notamment lorsqu'il ne présente pas les garanties nécessaires.
2. b. Le logement n'est pas la résidence principale du locataire
S'il s'agit d'un bail saisonnier ou bail étudiant et que le logement n'est pas la résidence principale de l'occupant, vous devez vous référer au contrat pour connaître la durée de préavis qui n'est pas forcément la même que pour un bail de location classique.
2. c. Le changement de situation professionnelle
Le terme du bail peut être avancé lorsque le locataire doit faire un changement de domicile dû à une modification dans sa vie professionnelle: obtention d'un premier emploi, perte d'emploi ou mutation professionnelle. Il faut bien sûr dans ce cas présenter tous les justificatifs prouvant cette situation.
Une personne qui se retrouve au RSA peut aussi faire valoir le droit de raccourcir ce délai, tout comme celui qui se voit attribuer un logement social.
2. d. L'état de santé
L'un des motifs de résiliation qui peut également engendrer un départ anticipé est l'état de santé de l'occupant. S'il doit déménager à cause des conditions climatiques ou de pollution pour les personnes souffrant de maladies respiratoires par exemple. Il se peut aussi qu'il doive se rapprocher d'un hôpital dans lequel il doit suivre des soins récurrents (dialyse, chimiothérapie, etc.).
Un bénéficiaire de l'AAH (Allocation Adulte Handicapé) peut aussi profiter d'un préavis réduit.
En cas de décès du signataire du bail, c'est l'époux(se) ou partenaire / concubin(e) qui bénéficie du droit exclusif sur celui-ci. Il est alors possible d'y renoncer en donnant sa lettre de résiliation au bailleur.
2. e. En cas de manquements graves
Si le locataire constate des manquements graves qui concernent la salubrité du logement et/ou sa sécurité, il est en droit de quitter le logement sans délais d'attente particulière, à la condition d'informer son propriétaire des problèmes rencontrés. Il existe plusieurs manquements graves de la part du bailleur pouvant justifier un changement de domicile :
- une installation électrique dangereuse
- une forte humidité due à une ou plusieurs infiltrations
- une coupure d'eau de plusieurs mois
2. f. Logement en zone tendue
Une zone tendue est définie par la loi. Elle correspond à une commune urbaine où la demande immobilière est forte et l'offre réduite. Cette situation engendre l'augmentation des prix du loyer et des logements plus difficiles à trouver.
D'autre part, la fixation du loyer peut y être encadrée et une taxe peut frapper les logements vacants, avec une taxe d'habitation majorée.
Les zones tendues en France sont définies par la loi Alur qui est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Elle concerne les métropoles et zones urbaines qui regroupent plus de 50000 habitants.
La zone tendue regroupe de nombreuses communes, composant les 28 agglomérations de métropole qui sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix en Provence, Meaux, Menton, Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.
Pour avoir la liste détaillée, vous pouvez consulter la page Légifrance des zones tendues.
Les deux principales zones tendues de France sont logiquement Paris et l'IDF (Île de France), ainsi que Lyon et la région PACA (Provence Alpes Côte d'Azur). Viennent ensuite Nice et Menton Monaco. La Principauté de Monaco est réunie au territoire de la République française et fait partie du département des Alpes-Maritimes, par la signature d'une convention datant de 1793. Malgré un traité franco-monégasque signé en 1861 qui assure la souveraineté de Monaco, tout déménagement à Monaco obéit à la loi française en ce qui concerne le préavis lié à l'exception de zone tendue.
2. g. Comment résilier son bail zone tendue
La loi Alur a assoupli les conditions de résiliation de bail d'habitation en zone tendue. Elle concerne tous les baux vides, y compris le bail étudiant. Le délai de résiliation zone tendue est d'un mois, sans que le locataire n'ait à donner ses motifs de résiliation.
Si votre logement est situé en zone tendue, vous devez rédiger une notification à votre propriétaire par lettre de congé recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Vous devez bien vérifier auparavant que votre lieu de résidence est bien présent sur la liste des communes en zone tendue. Le préavis d'un mois court à la date de réception du courrier.
Veillez à préciser dans ce document que vous notifiez d'un délai raccourci en vertu du décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015 – article 1.
Notez que ce type de demande est irréversible, vous devrez donc faire l'état des lieux et quitter le logement au plus tard un mois après l'avoir envoyé. Comme pour un préavis normal, vous passez par un état des lieux réalisé avec le propriétaire (et éventuellement, par acte d'huissier), suivi de la remise des clefs. Si vous ne respectez pas cette échéance, le propriétaire est en droit d'engager une procédure d'expulsion.
3. Le remboursement du dépôt de garantie
Quelle que soit la durée de votre préavis, vous devez payer votre loyer jusqu'à l'échéance du bail, sauf si vous partez avant et qu'une autre personne vous remplace immédiatement. Vous ne devez jamais imputer le montant de votre loyer, ni des charges, sur le dépôt de garantie que vous avez versé en arrivant dans le logement.
Cette caution est la somme que vous avez réglée lors de la signature du bail. Elle est utilisée pour compenser d'éventuels dégâts constatés dans le logement. C'est à l'issue de l'état des lieux et de la remise des clefs que vous pourrez récupérer votre caution.
Votre propriétaire dispose d'un délai maximum de deux mois à la suite de la remise des clefs. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ce délai tombe à un mois.
En cas de litige entre vous et votre propriétaire, vous devez dans un premier temps lui envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception pour le mettre en demeure. Si vous ne recevez toujours rien, vous devez saisir une commission départementale de conciliation et, en dernier recours, le juge de proximité.
Si vous êtes dans l'une de ces situations, vous êtes donc en droit de demander un congé anticipé à votre propriétaire. Pour respecter les formalités de rupture de contrat lors de la rédaction de votre courrier, n'hésitez pas à vous référer à des modèles de lettres de résiliation en ligne afin de ne pas faire d'erreur. La plupart des délais étant comptés à partir de réception du courrier, cela vous évitera de perdre de précieux jours avant de pouvoir enfin faire votre état des lieux de sortie.
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